アパート経営やワンルームマンション投資で、必ずと言っていいほど出てくるキーワードです。
どちらもほぼ同義ですが、アパートなどは一棟丸ごとサブリースということで「一括借り上げ」なんて言ったりします。
- そもそもサブリースってなに？
- サブリースは必要か？
- サブリースを活用すべき人、不要な人 それぞれの理由
- まとめ
１、そもそもサブリースってなに？
①まず不動産管理会社が大家さんからアパートやマンションを借りる。
②そして不動産管理会社がその物件を入居者に貸す。
要するに転貸と言われるものですね。大家さんに借りた物件を、少し値段を上げて入居者に貸すビジネスです。これは大家さんにとってどんなメリットがあるでしょうか。
大家さんは不動産管理会社に物件を貸す訳ですから、入居者がつかなくても家賃を受け取れます。空室のリスクを考える必要がないので家賃保証制度なんて言われたりもします。
一方でデメリットですが、不動産管理会社は入居者に転貸するわけですから、当然自分たちの取り分を上乗せして家賃を設定します。
例えば大家さんから１部屋5万円で借りたら、入居者にはそれを6万円で貸す。みたいな感じです。
ただし、家賃相場というものはある程度決まっていますので、サブリース物件だけ高く設定すると価格競争に負けて入居者が決まりません。そこで不動産管理会社は大家さんから市場価格よりも安く借りておくのです。つまり大家さんの家賃収入は自分で直接入居者に貸す場合よりも少なくなります。
そして更に悪い話もあり、築年数が経って入居が決まらない状況になると不動産管理会社から家賃の減額を求められたりします。それに応じないとサブリース契約を解消されることもあるでしょう。他にも免責規定があるとか、修繕費が高かったとか、サブリース契約していた不動産管理会社が倒産してしまったとか。。
２、サブリースは必要か？
メリットとデメリットを考えるとデメリットが大きいように感じたのではないでしょうか。「そもそも直接入居者に貸す場合より家賃収入が少ない上、サブリースをしてもしなくても将来的に値下げのリスクはある。だったら自分でやった方がいい。」と思いますよね。サブリースに関しては危険だとか、慎重にといった論調が多いと思います。
しかしサブリースを積極的に検討するべきケースも存在します。
３、サブリースを活用すべき人、不要な人 それぞれの理由
まずサブリースに関しては、「この物件は郊外のアパートで入居社がつきにくいからサブリースすべき」とか「この物件は都市部にあるからサブリースはいらない」とか物件を基準に良し悪しを考えるものではないと思います。むしろ大家さんの資産状況や物件のポートフォリオなどによって活用すべきかどうか決めるべきかと思います。
【サブリースを活用すべき人】具体例
- ①投資用のワンルームマンションなど区分マンションを１部屋だけ所有するような人。
- ②もともと地主で土地取得費用が掛からないなど低コストでアパート建築ができた人で、さらに相続対策といった収益の最大化とは別の目的がある場合。
①のケースですが、区分マンションを１部屋だけ所有している人は、その部屋が空室になった場合はその期間、家賃収入がゼロになります。でも融資の返済は毎月必ずしなければなりません。最大収益が狙えなくてもサブリースを選択するべきかと思います。そもそも収益目的でサブリースを使わざるを得ない投資はするべきではないと思いますが。
②のケースは相続対策でアパートを建築したにも関わらず、物件が「金のなる木」になってしまうようなケースです。かなり極端な例ですが、私の祖父が所有していたアパートで相続対策で建てたのに毎月融資の返済をしても手元にかなりのキャッシュが残り、さらにローン完済間際まで健在だったので相続対策にならなかった物件がありました。つまり必ずしも収益最大化を狙う必要のない物件があるわけです。このような物件の場合、サブリースで管理会社に運営をお任せしてしまうことで、例えば家賃滞納など煩わしい問題に関わる必要もなく確定申告の手間などもかなり省けるのでメリットがあるかと思います。
【サブリースが不要な人】
これはシンプルに投資目的、収益を得るためにアパートを所有するならサブリースは不要です。というよりサブリースはやめましょうという考えです。
将来何が起こるか分かりません。リスクヘッジの手法としてサブリースは使えるという意見もあるかと思いますが、サブリースをしなければ不安だという物件はそもそも買うべきではないです。また、サブリースをしなければ不安だという資産状況であれば、それは不動産を買うべきタイミングではないです。
それだけの調査や準備をして、さらに経済的な環境も整えてから投資に挑むべきかと思います。
４、まとめ
サブリースを検討するときには慎重な判断が必要です。ただ一概にサブリースが悪というわけではありません。サブリース契約はある意味特殊な状況でアパートやマンションを購入する人にとっては良い側面もあるかと思います。前述のような先祖代々の地主さんや、何かの理由で区分マンションや戸建など１軒で勝負していて空室が許されない人などです。
逆に、投資目的であればサブリースは使う必要はない。サブリースありきな勝負はしない方がいいということです。
