アパート投資は新築か中古か。答えのない議論だと思いますが、、
【結論】新築と中古を比較すると、新築も意外とメリットあるよって話です。
初めて新築アパート投資(経営）をスタートしたのは2017年1月です。ただ私の場合、すでに竣工したアパートを買うのではなく、まず土地を買って、建築業者を決めてから自分の建てたいものを打合せして建ててます。そんなスケジュール感だったので2016年1月くらいからプランしていました。
現在、新築で建てた物件を２棟所有していますがどちらも毎月結構な黒字です。
表面利回りは１棟目が7.9%、２棟目が6.5%です。
ちなみにどちらも地方都市です。「人口減少社会」に突入する日本、地方でこの利回りだと「利回り低い！リスク高い！」なんて言われそうですよね。
でも出口戦略を考えない（売却を考えない）個人大家にとって表面利回りって購入後はほとんど意味をもたないと考えています。私なりの立地選びの戦略はまた別の機会にご紹介します。
確かに優良な中古アパートの方が利回りは全然いいんです。中古にも良い点はたくさんあると思いますので、両者のメリットを私の視点から少し比較してみます。
【新築アパート投資のメリット】
- 中古と比べて長期所有、長期経営に向いている。
- 中古と比べてキャッシュフローが大きい。
- 中古と比べて現在、将来の市場ニーズに適した建築ができる。
【中古アパートのメリット】
- 新築と比べて出口戦略が取りやすい。（売却益で利益を出しやすい。）
- 新築と比べて利回りが高い。
- 新築と比べて過去の実績から売上見通しや空室率を予測しやすい。
他にも色々あると思いますが、３つずつ挙げてみました。
今日は新築について書きます。上記３点の新築メリットですが、
①まず新築は長期所有に向いていると思います。そもそもアパートを所有するということは「賃貸経営」の言葉通り、投資というよりも、もはや経営です。売上から費用を引いて利益を出していくビジネスです。
そう考えると単純に今の技術、建材で建築された物件の方が長期所有に向いていますし、建ててから少なくとも10〜15年は大きな修繕も必要ないでしょう。また、建物の構造によってですが減価償却の期間が長いので一定の経費を確保しつつ賃貸経営が可能です。
②これは私の実感なのですが、新築の方がキャッシュフローが大きいです。それも築20年とか30年の物件と比べるとかなり違います。私の知人で何人か中古アパート経営をしているのですが、部屋数が多くて各部屋の間取りも広いのに、１部屋あたりの賃料が安く空室率が高いので売上額としては少ないです。
利回り15％の中古でも家賃が安い、空室率が高いなどが影響して売上が400万なら60万円の利益。逆に新築で利回り10％であっても家賃が高く、空室率が低いとなれば売上1000万で100万円の利益になる。例えるならこんな感じです。
③これは自分で土地を買って建てる場合ですが、きちんと調査をして市場のニーズに合ったアパートを建てることができるということです。
1LDKの需要が多い地域や単身向け１Rが強い地域、地方で人口は横ばいでも世帯数が右肩上がりといったエリアや、企業誘致や大学のキャンパス拡張でアパートが全然足りてないエリアなどもあります。地元の管理会社や建築メーカーと密な情報交換ができるかがポイントになりますが、マーケティングをしっかりやって、これからのニーズに合ったアパートを建てることができる点は新築アパートのメリットだと思います。
